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雷军站台的“长租公寓”出事了:拖欠千万物业费,租户被驱赶
2022年06月21日21:26:18    292次阅读 [新闻大杂烩]


“挺可惜的,理想主义的破灭。”Mitbbs.com


近日,“YOU+国际青年社区”北京苏州桥社区被曝拖欠千万元物业等费用,并遭业主出租方单方面宣布终止租赁合同。租客被要求立即腾房的消息证实后,很多“老家友”(YOU+住户代称)感叹道。Mitbbs.com


或许,曾经的YOU+真的想要在北京这个被称为没有生活的城市营造出“长租公寓社区的氛围感”,而从开业就陪伴至今的“老家友”们也感受到了且相信它会一直持续下去。可是无论公寓品牌还是住户都得面对现实,而现实就是YOU+在北京这个项目上“累计亏损已达3500多万元,公司在该社区经营策略遭受重创“”。Mitbbs.com


对于暴雷频发的长租公寓行业来说,YOU+事件可能还算不上大新闻。不过,长租公寓的从业者们理应再次探讨一下其商业模式。到了2022年,在疫情黑天鹅阴影下,长租公寓企业通过讲故事拉融资,或者通过当二房东赚钱的路径已经走不通了,如何才能探索出一条能够可持续发展的商业模式?Mitbbs.com


“公司不得不面对现实”Mitbbs.com


“疫情期间,长租公寓经营实属不易,但绝对不是暴雷的概念。”针对传闻,YOU+创始人刘洋如是回应媒体。Mitbbs.com


最近,多位“家友”(YOU+租户代称)发现,YOU+公寓旗下优家青年创业社区北京苏州桥社区院内多处贴出《致三义庙2号院全体优家租户告知书》。其内容显示截至2022年6月18日,北京优家公司已拖欠租金及物业费792万元,欠付滞纳金537万元,欠付水电费10.82万元,合计1340.14万元。Mitbbs.com


此外,告知书还表示,北京优家公司每月房屋租金收入约140万元,房屋产权方分别于2月、3月、4月发函要求支付租金但未获得相关响应。房屋产权方根据相关合同条款,决定解除租赁合同,收回租赁物业,并要求北京优家公司立即腾房。Mitbbs.com


铅笔道实地探访发现,目前的YOU+青年创业社区一片装修改造的景象,曾经官方宣传照片中的一些YOU+风格装修正被抹去。至于楼内,休闲娱乐区灯光灰暗,一些娱乐设施显然很久没有被使用,公共办公区也只有寥寥几人。Mitbbs.com


据铅笔道不完全统计,YOU+青年创业社区超过一半的房间已经被清空,无人的房间甚至还贴上了业主方北京三浦教育投资有限公司的封条,此外还有一部分租户正在打包行李搬家。Mitbbs.com


社区的现场咨询处工作人员表示,产权方已有意接手后续运营,正与原有租户协商后续事项。有租户表示,7月1日前,可以选择续租或者不续租。Mitbbs.com


6月18日,YOU+一封《致YOU+国际青年北京苏州桥社区家友的一封信》给出了这次事件的前因后果。其内容显示,自2014年,公司向业主方北京三浦教育投资有限公司缴纳租赁保障金450万元开始承接该房屋物业,并秉承初衷对北京苏州桥社区房屋重资投入装修近4000多万元打造YOU+国际青年社区,希望可以在北京这个城市提供长租公寓服务并开花结果蒸蒸日上,但事与愿违,公司不得不面对现实。Mitbbs.com


按照YOU+方面的解释,这个项目面临的现实问题有三点:Mitbbs.com


一是自2020年以来,新冠疫情的爆发导致各行各业市场动荡,经济低迷,导致公司在该社区经营举步维艰,累计亏损已达3500多万元,公司在该社区经营策略遭受重创。Mitbbs.com


二是仅能做公寓的物业租金成本过高,租金成本逐年递增已占到该社区全部营业收入的70%以上,日积月累最终导致社区经营入不敷出。Mitbbs.com


三是该物业性质无法用作民宿或酒店经营,从而严重困扰公司及时调整经营策略来应对市场竞争。Mitbbs.com


对于如何解决租客的押金等问题,北京优家方面表示,公司承诺一定会解决租户的租赁居住及退押金问题。此外,公司会积极与业主方协调争取给予1-2个月的时间,让租户抉择去留及过渡,选择搬离的或选择转去由业主方提供长租公寓服务的,公司配合退还租赁押金并办理退房手续,即日起可向社区运营管家登记咨询签订《解除房屋租赁合同协议》。Mitbbs.com


“疫情下,YOU+决定断臂求生。”YOU+在北京的业务便成为弃子。谈及接下来业务的进展时,刘洋表示,YOU+目前在全国布局8个城市,接下来将布局无锡、绍兴,北京也有项目正在洽谈,“本来希望两个项目之间有所衔接,但目前来看,可能不太容易。”Mitbbs.com


“理想主义的破灭”Mitbbs.com


“挺可惜的,理想主义的破灭。”当YOU+退出北京苏州桥项目官宣后,一众“老家友”发朋友圈感叹道。Mitbbs.com


如YOU+所说的那样,其“对北京苏州桥社区房屋重资投入装修近4000多万元打造YOU+国际青年社区”。因此,一位YOU+租户对铅笔道评价,北京这个店作为品牌旗舰店,不惜成本做社区氛围,做得确实挺好。Mitbbs.com


可是YOU+后续的运营却“过于拉跨”,另一位恨铁不成钢的“老家友”认为其是“一把好牌打的稀巴烂”的典型。Mitbbs.com


据YOU+官网,2004年,两位创始人——漂泊在异乡的刘洋、刘昕对“家”这个话题进行了一次深刻的探讨,而YOU+的概念也由此诞生。Mitbbs.com


直至2011年,在广州海珠区凤凰街道,刘洋、刘昕签下了原高露洁牙膏厂厂房,开始了长达10个月的艰苦的产品改造。次年6月,YOU+广州凤凰社区正式对外营业,一个月内133间房间全部满租,YOU+的故事才正式启航。Mitbbs.com


在资本市场上,YOU+也曾是行业大佬以及投资机构的宠儿。公开资料显示,2013年,YOU+接受杨辉、张叮叮、张殿雷、李姝萱4人的第一笔天使投资,并且杨辉、张叮叮以联合创始人的身份加入团队。Mitbbs.com


2014年,雷军旗下的顺为资本还曾领投YOU+的亿元A轮融资,策源创投跟投。2015年6月,YOU+获得B轮融资,由时代地产与创始人团队联合领投,歌斐、DST、联创永宣跟投。2016年年底,YOU+还宣布刚刚完成新一轮融资,估值达到4亿美金,并表示融资金额“足够未来几年发展”。Mitbbs.com


关于YOU+与雷军还有别的故事,YOU+的联创刘昕曾称,YOU+的“家”文化以及社区概念引起了雷军的注意,当时雷军正好想给小米员工做小米社区,为此雷军还做了半年市场调查,后来发现YOU+做的和他的想法最贴近。Mitbbs.com


当2015年4月,YOU+公寓北京苏州桥青年社区正式开业时,作为投资人的雷军在开业活动中还和与几位创始人深切感慨道:“我很理解每个‘北漂’心中家的重要性,我有责任去帮助这些年轻人,这也是投资YOU+的原因在。”Mitbbs.com


如今的在YOU+官网上,仍存在着雷军的身影,但在雷军的顺为资本官网中陈列的被投资公司中,已经找不到YOU+了。Mitbbs.com


虽然抢了长租行业的先机,又很早拿到了投资,但YOU+其实慢慢在市场竞争中有所落后。YOU+发展轨迹就与它的融资历程一样,在2017年之后YOU+就逐渐失去了高光时刻,官网上,YOU+的里程碑也到2017年为止。Mitbbs.com


实际上,哪怕没有本次的“撤离”,YOU+在北京苏州桥青年社区的运营也并不如意。一位从2015年开业就入住的“老家友”表示,近几年YOU+的入住率越来越低,一部分原因就是价格。相比其他的公寓以及出租房,YOU+的价格无疑更高,另外还得支付高昂的水电(商用价格),“相比新人,也就只有‘老家友’才愿意为所谓的‘氛围感’买单。”Mitbbs.com


有从业者接受媒体采访时透露,2015年YOU+刚拿到投资时,以比较贵的价格拿下了(北京)这个资产,当时的预期是房租一定会继续上涨,但没想到疫情的来临使得市场下行了。Mitbbs.com


疫情确实成为了压倒优加北京以及部分长租公寓项目的“最后一棵稻草”。此外,从超千字的公告中得以看出,运营方北京优家早就已经没了余粮,资金无法继续支持项目的运营扩张。Mitbbs.com


“二房东”的故事终将讲不下去Mitbbs.com


对于YOU+此次的事件,有长租行业相关企业负责人认为,不要把YOU+公寓断臂求生的行为与此前行业暴雷等事件过多关联。Mitbbs.com


如创始人刘洋所说的那样,“系与房东和解后的撤店计划”。从目前YOU+的动向来看,还是想体面离开北京的。Mitbbs.com


“其实很多长租公寓企业在2020年疫情刚来时就开始瘦身了,比如和房东协商降房租或是直接退出。当时YOU+北京苏州桥社区选择坚持,到今天其实挺不容易的。”有从业者说道。Mitbbs.com


实际上,2019年年底开始,突如其来的疫情加速租赁行业洗牌。“疫情冲击下,不少在做物业服务运营的行业企业都在过冬。”刘洋称。Mitbbs.com


另外,虽然You+方面表示在全国其他地方的项目都在盈利,但其盈利能力还是存在不确定性。Mitbbs.com


广东某住房租赁专业运营公司与YOU+现有项目运营合作。该公司这一项目负责人接受《第一财经》采访时,疫情以来,YOU+在广州的长租项目盈利确实受到影响,但总体只保持微利。“从经营策略来看,YOU+在广州通过降价,以保障出租率,而广州当地的租赁需求比较大,所以仍可保障疫情下的正常运营。”Mitbbs.com


长租公寓行业自诞生到爆发经历了近十年,近几年却因为负面消息被置于风口浪尖,甚至被质疑其模式无法成立。Mitbbs.com


在早年间,一直致力于地产租赁生意的潘石屹就曾在采访中表示,“(长租公寓行业)租房价格再翻番还是亏本的。”因为在潘石屹看来,房屋出租的投资回报率不超过5%、6%,回报率最高也不超过1%,如果再加上企业管理费用和营业成本,这个生意就基本是亏的。Mitbbs.com


此前在2021年12月23日,刘洋曾在出席第三届长租公寓大会时表示,“目前公司最大的收入来源是房租差,大概占总体营收的70%-80%;其次为基础服务,收入占比为10%-20%。”Mitbbs.com


事实证明,对于YOU+以及其他长租公寓品牌来说,依然还是二房东的盈利模式,通过“低进高出”的租金差和后续的维护服务赚钱。甚至对于分散式长租公寓来讲,由于后续维护服务的缺失,盈利空间变得更为狭窄。Mitbbs.com


当前,对于长租公寓行业,讲故事、拉融资的路径已经走不通了,探索出一条能够可持续发展的商业模式就显得尤为重要。 Mitbbs.com

 
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